5 chi phí ẩn khi mua nhà âm thầm “bòn rút” ví tiền mà không phải ai cũng biết

Quan niệm “an cư lạc nghiệp" gần như đã ngấm sâu vào tiềm thức của người Việt. Chính vì thế, khi có một khoản tiền tích luỹ nhất định, nhiều người vội vàng quyết định mua nhà mà chưa có sự tìm hiểu kỹ lưỡng về các khoản tiền cần phải trả để hoàn tất giao dịch. Do đó, trong quá trình lập kế hoạch ngân sách, đừng quên 5 loại chi phí “ẩn" sau đây để tránh thâm hụt tài chính.

Mina

08/01/2024

13 phút đọc

Quan niệm “an cư lạc nghiệp” gần như đã ngấm sâu vào tiềm thức của người Việt. Chính vì thế, khi có một khoản tiền tích luỹ nhất định, nhiều người vội vàng quyết định mua nhà mà chưa có sự tìm hiểu kỹ lưỡng về các khoản tiền cần phải trả để hoàn tất giao dịch. Do đó, trong quá trình lập kế hoạch ngân sách, đừng quên 5 loại chi phí “ẩn” sau đây để tránh thâm hụt tài chính.

1. Chi phí ẩn là gì?

Chi phí ẩn là các loại chi phí “không cố định” và không nằm trong giá bán chính thức của căn nhà. Tuy nhiên, người mua bắt buộc phải chi trả để hoàn tất giao dịch bất động sản. Các loại chi phí này có thể được trả trước hoặc định kỳ tùy theo từng loại phí.

So với chi phí mua nhà, các chi phí ẩn có giá trị không đáng kể, nhưng bạn cần lưu ý để tránh bị động về ngân sách và hạn chế rủi ro không đáng có trước khi xuống tiền mua những tài sản lớn như nhà ở.

2. 5 loại chi phí ẩn cần biết khi mua nhà

Để không ngỡ ngàng với những khoản phí phát sinh trong quá trình mua bán nhà đất, cũng như tránh phải rút hầu bao một cách vô lý, bạn cần nắm rõ danh sách chi phí “ẩn” dưới đây.

2.1. Phí môi giới nhà đất

Nếu bạn mua bất động sản thông qua các công ty, chuyên viên môi giới, hoặc các “cò đất” trung gian, sau khi hoàn tất giao dịch, bạn cần chi trả một khoản phụ phí dựa trên giá trị tài sản được giao dịch. Chi phí này gọi là phí môi giới.

Bạn có thể thương lượng trực tiếp với bên môi giới về khoản phí này. Đối với các căn hộ, người mua thường phải trả cho đại lý khoảng 1% giá bán, chủ đầu tư dự án trả 2% giá bán. Với các tài sản tư nhân khác, phí hoa hồng thường được trả bởi người bán, dao động từ 2% trở lên. Trước khi chốt hợp đồng và xuống tiền mua, để tránh mất tiền oan hoặc bị “làm tiền”, bạn nên làm rõ những chi phí nào đã được bao gồm trong phí hoa hồng này.

2.2. Phí trước bạ

Với mọi giao dịch bất động sản, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải nộp các khoản thuế, phí và lệ phí. Cần hoàn tất việc nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đối với nhà, mức thu lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị hợp đồng/giá trị căn nhà. Ví dụ đơn giản là nếu bạn mua nhà Hà Nội với giá 3 tỷ thì bạn sẽ phải đóng khoảng 15 triệu phí trước bạ.

Căn cứ theo thông báo của cơ quan thuế, người mua cần nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trình Uỷ ban nhân dân cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2.3. Phí công chứng, pháp lý

Với tư cách người mua nhà, bạn cần phải thanh toán phí công công chứng, pháp lý theo quy định của pháp luật. Phí pháp lý công chứng phụ thuộc vào giá trị bất động sản được mua bán. Cụ thể như sau:

Giá trị tài sản/ Hợp đồng giao dịch

Mức thu phí

Từ trên 100 triệu đồng – 1 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản/giá trị hợp đồng

Từ trên 1 tỷ đồng – 3 tỷ đồng

1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng

Từ trên 3 tỷ đồng – 5 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/ giá trị hợp đồng vượt quá 3 tỷ đồng

Từ trên 5 tỷ đồng – 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng

Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng

Ngoài phí công chứng pháp lý cho các cơ quan thẩm quyền, bạn có thể phải thêm phí thẩm định giá tài sản, tham khảo tư vấn từ các văn phòng luật, thuê luật sư. Tất nhiên, khoản phí này chỉ phát sinh khi người mua sử dụng các dịch vụ tư vấn nhằm hạn chế bị “làm tiền”, lừa đảo và tránh các rủi ro.

2.4. Phí sửa chữa, tiện ích

Khi sở hữu ngôi nhà của riêng mình, mọi người đều muốn hoàn thiện, thiết kế, sửa sang để phù hợp hơn với nhu cầu, phong cách sống của bản thân và các thành viên trong gia đình. Mức đầu tư phụ thuộc vào ý định của gia chủ. Nếu chỉ thay đổi một số điểm về nội thất hoặc chi tiết nhỏ như màu sơn thì sẽ không quá tốn kém. Nhưng trong trường hợp bạn muốn thay đổi kết cấu, tác động đến phần thô của ngôi nhà như phá dỡ một căn phòng, đi lại đường dây điện, đường ống nước thì sẽ phải dành ra một khoản tiền khá lớn. Do đó, bạn cần có dự trù trước về tài chính, tránh trường hợp đã dành gần hết số tiền sẵn có để mua nhà, dẫn đến phải vay mượn với lãi suất cao để chi trả cho những khoản phí phát sinh này.

Trong quá trình sinh sống, ngôi nhà có thể xuống cấp theo thời gian. Bạn cần tính toán đến chi phí bổ sung nội thất trang trí; sửa chữa một số vị trí như trần nhà, sàn nhà, cửa sổ… hoặc cơi nới không gian sống khi gia đình có thêm thành viên. Những chi phí này nếu tách riêng thì chỉ là con số nhỏ, nhưng khi cộng dồn lại thì sẽ thành số tiền cần phải cân nhắc.

Ngoài ra, nếu mua nhà chung cư hoặc các căn nhà trong hẻm, chi phí cho các tiện ích cũng là một điểm bạn cần thêm vào kế hoạch ngân sách. Bao gồm phí đậu xe, phí dịch vụ, phí an ninh, phí rác thải… Theo luật, chủ sở hữu căn hộ cũng phải dành một quỹ dự phòng để sẵn sàng chi trả cho bất kỳ chi phí đặc biệt nào phát sinh trong quá trình bảo trì tòa nhà như sửa chữa điều hoà, hệ thống xử lý rác thải, hệ thống thoát nước…

2.5. Thuế thu nhập cá nhân

Một điều cần lưu ý khi mua nhà là bạn cần nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá trị hợp đồng hoặc giá trị nhà đất. Thuế mua bán nhà đất do người bán nhà chi trả. Tuy nhiên, thông thường bên mua và bên bán sẽ thảo luận và thống nhất với nhau về mức phần trăm mà mỗi bên sẽ chi trả khoản thuế này. Trong trường hợp bạn đồng ý với việc bên mua chịu trách nhiệm chi trả thì đây cũng là một khoản phí đáng kể mà bạn cần liệt kê vào bản kế hoạch ngân sách cho ngôi nhà mới của mình.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội cũng đã ban hành quyết định Số 3023/QĐ-UBND ngày 18/06/2018 (đang còn hiệu lực) về việc ban hành bảng giá, giá làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nếu dự tính mua nhà Hà Nội, bạn có thể tham khảo để tính toán cụ thể mức thuế thu nhập cá nhân mà mình cần đóng.

Một lưu ý nhỏ nếu mua nhà dưới dạng đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định cho từng người, phụ thuộc vào tỷ lệ sở hữu bất động sản. Tỷ lệ sở hữu được căn cứ vào một số yếu tố như: thỏa thuận vốn góp ban đầu, di chúc hoặc quyền phân chia tài sản của toà án…Trường hợp không xác định được tỷ lệ, những người đồng sở hữu sẽ nộp thuế theo tỷ lệ bình quân.

Xem thêm: Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

3. Một số lưu ý khi mua nhà để tránh phát sinh chi phí

Có thể thấy, số tiền để sở hữu ngôi nhà mơ ước là không hề nhỏ. Vì thế, bạn cần chuẩn bị và tính toán kỹ lưỡng để không phát sinh thêm những khoản chi phí không đáng có. Dưới đây là một số lưu ý đặc biệt quan trọng mà bạn không thể bỏ qua nếu muốn sở hữu một căn nhà đúng giá trị nhất.

3.1. Tìm hiểu thông tin về quy hoạch nhà đất

Luôn tồn tại những tình huống “dở khóc dở cười” khi “lỡ” mua phải đất hoặc nhà nằm trong khu vực quy hoạch. Để tránh những rủi ro có thể xảy ra, người mua cần tìm hiểu kỹ tình hình bất động sản trong khu vực. Ngoài ra, thông tin về hạ tầng, quy hoạch, các loại thuế khi mua bán đất… cũng là điều cần phải lưu tâm, vì đây là những yếu tố tác động rất lớn đến giá trị của ngôi nhà.

3.2. Làm rõ thông tin về vay nợ, thế chấp, tranh chấp

Trong trường hợp có nguồn ngân sách hạn chế, người mua nhà luôn phải cân nhắc làm sao để cân đối giữa khả năng tài chính và ước mơ có một không gian sống của riêng mình. Lời khuyên từ các chuyên gia là bạn cần phải có khả năng thanh toán 30% giá trị căn hộ (trong đợt thanh toán đầu tiên). Ngoài ra, chỉ nên vay vốn ngân hàng tối đa 50%. Điều này cũng có nghĩa bạn cần phải tìm hiểu kỹ những thông tin về vay nợ, thế chấp… Thậm chí, người mua cần phải tính toán đến những tình huống xấu nhất về rủi ro khi thế chấp để dự trù trước một số phương án khắc phục.

Mỗi khoản vay khác nhau sẽ tùy thuộc với nhu cầu và tình hình tài chính khác nhau. Đừng quên đánh giá mức thu nhập hiện tại để đưa ra được phương án vay tốt nhất. Bên cạnh đó, cần tìm kiếm đơn vị cho vay uy tín, đáp ứng các điều kiện lãi suất hồ sơ là điều đặc biệt quan trọng.

3.3. Nắm thông tin về ký kết hợp đồng, bàn giao giấy tờ và sổ đỏ

Chắc hẳn chẳng ai muốn bỏ ra một số tiền lớn vào những bất động sản chưa đủ tính pháp lý, bị cấm giao dịch hoặc giấy tờ không minh bạch. Chính vì thế, hãy đảm bảo bạn đã nắm rõ mọi thông tin trong hợp đồng, kiểm tra giấy tờ và đảm bảo được nhận sổ đỏ/sổ hồng trước khi xuống tiền mua nhà.

Kết luận

Có thể thấy, để có thể “an cư” chúng ta phải có những bước tính toán kỹ càng cùng khả năng tài chính tốt và bền vững. Hy vọng với những thông tin trên, bạn có thể tự tin xây dựng một kế hoạch ngân sách hợp lý, giảm thiểu chi phí ẩn đến mức tối đa để thuận lợi sở hữu ngôi nhà riêng cho mình.

#Tags: