Công thức tính giá cho thuê nhà chi tiết nhất

Cho thuê nhà từ lâu đã được xem là một kênh đầu tư ổn định, ít rủi ro và có khả năng tạo ra dòng tiền thụ động đều đặn. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả tối ưu, người đầu tư cần biết cách tính giá cho thuê hợp lý sao cho vừa hấp dẫn với khách thuê, vừa đảm bảo lợi nhuận mong muốn. Trong bài viết này, Living Connection sẽ bật mí công thức tính giá cho thuê nhà một cách chi tiết, đồng thời giới thiệu các mô hình cho thuê đang được ưa chuộng hiện nay giúp bạn có thêm lựa chọn phù hợp với mục tiêu đầu tư của mình.

Các mô hình đầu tư cho thuê nhà phổ biến hiện nay

Tuỳ vào nguồn vốn và mục tiêu tài chính, bạn có thể lựa chọn một trong những mô hình sau:

• Sở hữu – cho thuê: Chủ nhà cho thuê lại căn nhà mình đang ở hoặc không sử dụng. Hình thức này có chi phí đầu tư ban đầu thấp vì không cần mua thêm tài sản.
• Mua sở hữu – cho thuê: Nhà đầu tư mua nhà, căn hộ hoặc đất xây dựng rồi cho thuê lại nhằm tạo dòng tiền đều đặn và tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
• Thuê nhà – cho thuê lại (thuê – cho thuê): Nhà đầu tư thuê một căn nhà với giá rẻ, sau đó cải tạo và cho thuê lại với giá cao hơn để hưởng phần chênh lệch. Mô hình này yêu cầu kỹ năng quản lý và thương lượng tốt.

Lựa chọn mô hình cho thuê phù hợp giúp bạn gia tăng thu nhập mà vẫn vừa với tài chính của mình

Canva

Công thức tính giá cho thuê nhà đơn giản, nhanh chóng

Việc định giá cho thuê nhà không nên dựa vào cảm tính mà cần có căn cứ rõ ràng để đảm bảo mức giá hợp lý, cạnh tranh, vừa thu hút khách thuê vừa đảm bảo lợi nhuận. Dưới đây là hai phương pháp phổ biến được nhiều nhà đầu tư áp dụng hiện nay:

Tính giá theo giá trung bình của khu vực

Đây là cách định giá phổ biến, đơn giản nhất, đặc biệt phù hợp với người mới bắt đầu. Bạn chỉ cần khảo sát giá thuê trung bình của các căn nhà có đặc điểm tương tự (diện tích, vị trí, nội thất, loại hình cho thuê,…) trong cùng khu vực, từ đó đưa ra mức giá phù hợp cho căn nhà của mình.

Công thức: Giá cho thuê = Diện tích sử dụng (m²) x Đơn giá thuê trung bình khu vực (VNĐ/m²)

Ví dụ: Bạn đang sở hữu một căn hộ chung cư ở quận Bình Thạnh (TP.HCM) có diện tích sử dụng là 70m². Qua khảo sát, giá thuê trung bình khu vực này cho loại căn hộ tương đương dao động khoảng 180.000 VNĐ/m²/tháng.

→ Giá cho thuê ước tính = 70 x 180.000 = 12.600.000 VNĐ/tháng

Bạn có thể linh hoạt điều chỉnh ±5 – 10% tuỳ vào vị trí cụ thể, tầng cao, nội thất, hướng nhà,…

Tính giá theo giá trị bất động sản

Phương pháp này giúp bạn xác định mức giá thuê phù hợp với tỷ suất sinh lời mong muốn. Nó phù hợp hơn với nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kế hoạch tài chính rõ ràng và kỳ vọng lợi nhuận cụ thể từ bất động sản.

Công thức: Giá cho thuê = (Tổng giá trị tài sản x Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng hàng năm) / 12

Ví dụ: Bạn sở hữu một căn nhà phố trị giá 4 tỷ VNĐ, bạn kỳ vọng lợi nhuận cho thuê đạt khoảng 5,5%/năm (tức cao hơn gửi ngân hàng).

→ Giá thuê mỗi tháng = (4.000.000.000 x 5,5%) / 12 = 18.333.333 VNĐ/tháng

Bạn có thể điều chỉnh tỷ suất kỳ vọng này tùy theo rủi ro khu vực, tình hình thị trường và giá trị tăng trưởng của bất động sản.

Hãy áp dụng công thức tính giá thuê để xác định mức giá hợp lý, tối ưu lợi nhuận

Canva

Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê nhà

Giá cho thuê nhà không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp bạn định giá phù hợp, cho thuê nhanh và tối ưu lợi nhuận:

• Vị trí địa lý: Nhà nằm ở trung tâm thành phố, gần trường học, chợ, bến xe, văn phòng,… sẽ có lợi thế rõ rệt về giá, vị trí càng thuận tiện, giá thuê càng cao.
• Diện tích và kết cấu ngôi nhà: Nhà có diện tích lớn, nhiều phòng ngủ, dễ dàng đáp ứng nhu cầu của hộ gia đình hoặc nhóm người thuê, từ đó dễ cho thuê với mức giá cao hơn.
• Tình trạng nội – ngoại thất: Nhà mới, có nội thất đầy đủ, sạch sẽ và hiện đại sẽ thu hút người thuê và dễ định giá cao hơn.
• Pháp lý rõ ràng: Nhà có sổ hồng/sổ đỏ, hợp đồng thuê minh bạch giúp người thuê an tâm và sẵn sàng chi trả nhiều hơn.
• Thời điểm cho thuê: Thị trường cho thuê thường cao điểm vào đầu năm và cuối năm, khi nhu cầu tìm nhà tăng mạnh. Ngược lại, vào các thời điểm thấp điểm, giá thuê có thể giảm nhẹ để phù hợp với thị trường.
• Mức độ cạnh tranh khu vực: Khu vực có nhiều nhà trống cần cho thuê cùng lúc sẽ khiến mức giá bị cạnh tranh, buộc chủ nhà phải giảm giá để thu hút khách thuê.
• Mục đích sử dụng của người thuê: Tùy vào mục đích như thuê để ở, làm văn phòng, kinh doanh, mở homestay mà mức giá thuê sẽ có sự chênh lệch đáng kể.

Vị trí đẹp, nội thất tốt, pháp lý rõ ràng giúp căn nhà của bạn dễ dàng định giá cao và cho thuê nhanh

Canva

Bỏ túi 7 kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê sinh lời bền vững

Đầu tư nhà cho thuê tuy mang lại nguồn thu đều đặn nhưng vẫn sẽ có nhiều rủi ro vì vậy bạn cần nên lưu ý một số điều sau đây:

Lựa chọn mô hình kinh doanh phù hợp

Trước khi bắt đầu, bạn cần xác định rõ mô hình kinh doanh cho thuê phù hợp với ngân sách, thời gian và kỳ vọng lợi nhuận của mình. Mỗi mô hình có ưu nhược điểm riêng về chi phí đầu tư ban đầu, khả năng sinh lời và mức độ quản lý vận hành.

Ví dụ, nếu bạn có vốn ít và muốn đầu tư linh hoạt thì mô hình thuê – cho thuê là lựa chọn mà bạn có thể cân nhắc, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu cao như gần trường đại học, khu công nghiệp hoặc văn phòng. Ngược lại, nếu bạn muốn tạo dòng tiền ổn định và ít rủi ro hơn, đầu tư mua sở hữu – cho thuê dài hạn sẽ phù hợp hơn.

Chọn mô hình kinh doanh phù hợp giúp tối ưu dòng tiền và kiểm soát rủi ro tốt hơn

Canva

Tận dụng đòn bẩy tài chính để tăng lợi nhuận

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính, tức vay vốn để đầu tư là cách phổ biến giúp nhà đầu tư gia tăng khả năng sở hữu tài sản dù chưa có đủ vốn. Tuy nhiên, việc sử dụng vốn vay cần đi kèm với kế hoạch tài chính rõ ràng, đảm bảo dòng tiền từ cho thuê đủ để trả lãi và gốc hàng tháng. Khi áp dụng đúng cách, đòn bẩy giúp bạn mở rộng danh mục đầu tư nhanh chóng mà không cần chờ tích lũy quá lâu.

Ví dụ: Nếu một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng, bạn chỉ cần vốn tự có khoảng 700–800 triệu, phần còn lại có thể vay ngân hàng và trả dần bằng tiền thuê thu được mỗi tháng. Quan trọng là bạn cần tính toán kỹ chi phí lãi suất, thời gian hoàn vốn và kịch bản xấu nhất (nhà trống, giảm giá thuê,…) để đảm bảo an toàn tài chính.

Tận dụng vốn vay hiệu quả giúp tăng quy mô đầu tư mà vẫn đảm bảo dòng tiền ổn định

Canva

Xác định phân khúc khách thuê tiềm năng

Trước khi bắt tay vào đầu tư cho thuê, việc xác định phân khúc khách thuê tiềm năng là yếu tố vô cùng quan trọng. Mỗi nhóm khách hàng, từ sinh viên, nhân viên văn phòng, hộ gia đình đến người nước ngoài đều có những yêu cầu riêng về diện tích, tiện ích, vị trí và ngân sách thuê.

Việc phân tích kỹ thị trường và lựa chọn đúng tệp khách tiềm năng giúp bạn thiết kế và trang bị căn nhà đúng nhu cầu, từ đó tăng tỷ lệ lấp đầy, giảm thời gian trống và tối ưu giá thuê. 

Ví dụ, nếu khu vực gần khu công nghiệp, bạn có thể chọn mô hình cho thuê phòng trọ hoặc nhà trọ khép kín dành cho công nhân, thay vì đầu tư căn hộ cao cấp.

Phân khúc khách rõ ràng giúp định hướng thiết kế và mô hình vận hành hiệu quả

Canva

Xác định chi phí vận hành

Ngoài chi phí mua hoặc cải tạo nhà, bạn cần lập kế hoạch chi tiết cho các chi phí vận hành hàng tháng như: Điện nước, bảo trì hệ thống, vệ sinh, thuế, chi phí quản lý hoặc các khoản chi môi giới (nếu có). Những khoản chi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng của bạn, do đó không thể xem nhẹ.

Chi phí vận hành là yếu tố thường bị bỏ sót nhưng lại ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận ròng

Canva

Cải tạo lại để tối ưu hóa lợi nhuận

Một căn nhà được cải tạo hợp lý không chỉ nâng cao giá trị mà còn giúp tăng giá thuê rõ rệt. Để tối ưu hóa lợi nhuận, bạn nên tập trung vào các hạng mục cải tạo quan trọng như:

• Tối ưu ánh sáng: Sắp xếp cửa sổ, sử dụng ánh sáng tự nhiên hoặc lắp đặt hệ thống đèn hợp lý để không gian thêm sáng sủa.
• Thêm nhà vệ sinh riêng: Đảm bảo tính tiện nghi cho người thuê, đặc biệt là với căn hộ cho thuê theo phòng.
• Bố trí nội thất cơ bản: Cung cấp những vật dụng cần thiết như giường, tủ quần áo, bàn ghế,… để tạo không gian sống tiện nghi.
• Chia nhỏ không gian (nếu phù hợp): Tăng số lượng phòng cho thuê mà không làm mất đi sự thoải mái của người ở.

Chỉ với một khoản đầu tư hợp lý, bạn có thể biến một căn nhà cũ thành không gian sáng sủa, tiện nghi và thu hút hơn với người thuê. Việc cải tạo không chỉ giúp bạn tăng tỷ lệ lấp đầy, rút ngắn thời gian thu hồi vốn, mà còn nâng cao tổng lợi nhuận dài hạn.

Cải tạo đúng trọng điểm giúp tăng giá trị tài sản và tạo lợi thế cạnh tranh trên thị trường

Canva

Lập hợp đồng cho thuê rõ ràng và chi tiết

Một bản hợp đồng thuê nhà chặt chẽ, đầy đủ các điều khoản không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của cả chủ nhà và người thuê mà còn là yếu tố then chốt để tránh những tranh chấp sau này. Hợp đồng nên bao gồm những điều khoản quan trọng như:

• Thời hạn thuê: Quy định rõ thời gian thuê để tránh nhầm lẫn và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.
• Số tiền cọc và phương thức thanh toán: Xác định rõ số tiền đặt cọc và cách thức thanh toán để tránh mâu thuẫn.
• Nghĩa vụ bảo trì: Quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên trong việc bảo trì và sửa chữa nhà cửa.
• Xử lý vi phạm và đơn phương chấm dứt hợp đồng: Điều khoản về cách xử lý vi phạm hợp đồng và điều kiện để một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng.
• Các khoản phí phát sinh: Liệt kê các khoản phí phát sinh ngoài tiền thuê hàng tháng như phí bảo trì, vệ sinh hay sửa chữa.

Ngoài ra, bạn nên kèm theo biên bản bàn giao tài sản cùng với hình ảnh hiện trạng căn nhà khi bàn giao nhà cho bên thuê.

Hợp đồng càng chi tiết, quá trình vận hành càng trơn tru và chuyên nghiệp

Canva

Vận hành và tối ưu chi phí

Để quản lý và vận hành nhà cho thuê hiệu quả, việc tối ưu hóa chi phí vận hành là rất quan trọng. Điều này không chỉ giúp bạn kiểm soát dòng tiền mà còn nâng cao chất lượng dịch vụ. Để làm được điều này, bạn cần xây dựng một quy trình quản lý minh bạch, rõ ràng, từ việc theo dõi tiền thuê, chi phí điện nước, đến các dịch vụ internet. 

Bên cạnh đó, trang bị các thiết bị an toàn như camera giám sát, hệ thống báo cháy và bình chữa cháy sẽ giúp đảm bảo an ninh cho người thuê, tạo sự an tâm và tăng uy tín cho căn nhà. Hãy nhớ kiểm tra và bảo trì các thiết bị này định kỳ để duy trì chất lượng nhà cho thuê, đồng thời nâng cao giá trị và sự hài lòng của khách hàng.

Việc tối ưu chi phí vận hành giúp bạn tăng lợi nhuận mà không làm giảm chất lượng dịch vụ cho thuê

Canva

Có thể nói, để thành công trong việc đầu tư cho thuê nhà thì việc áp dụng đúng công thức tính giá thuê và hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê là rất quan trọng. Tuy nhiên, chìa khóa để đầu tư bền vững là tầm nhìn đúng và luôn cập nhật không ngừng để theo kịp thị trường bất động sản đầy biến động. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các chiến lược đầu tư bất động sản hay các phong cách thiết kế căn hộ thì đừng quên liên hệ hotline Living Connection để được tư vấn ngay nhé!

Bài viết có hữu ích với bạn không?

(0)