Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính đơn giản, chính xác nhất

Hệ số sử dụng đất không đơn thuần là một con số, mà còn là yếu tố quyết định đến giá trị của bất động sản. Qua việc hiểu rõ hệ số này, các nhà đầu tư có thể xây dựng những dự án hiệu quả về mặt kinh tế và bền vững về mặt môi trường. Trong bài dưới đây Living Connection sẽ cùng bạn khám phá về hệ số sử dụng đất là gì và ảnh hưởng của nó đến quy hoạch đô thị.

Mina

16/08/2024

8 phút đọc

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn trong một công trình, bao gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình, trên tổng diện tích lô đất đang sử dụng. Tùy vào mỗi địa điểm, vùng đất tương ứng mà mỗi hệ số sẽ khác nhau.

Khái niệm dựa theo quy định của pháp luật, căn cứ vào QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng. Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 05/7/2021 và thay thế Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019.

Cách tính hệ số sử dụng đất đơn giản, chính xác nhất

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Trong đó:

Tổng diện tích sàn xây dựng: là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái và tầng tum (tầng trên cùng mái nhà). Trừ các diện tích sàn cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và nơi đỗ xe
Tổng diện tích lô đất: là tổng diện tích bề mặt của một khu đất

Ví dụ: Giả sử bạn đang có một miếng đất là 2000m2 và diện tích sàn được xây dựng là 500m2. Vậy hệ số sử dụng đất là:

Hệ số sử dụng đất = 2000 / 500 = 4m2

Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

Theo QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, thì hệ số sử dụng đất tối đa giúp chúng ta xác định được mật độ chính xác của công trình xây dựng. Cụ thể như sau:

Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100m2, thì được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%. Nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình
Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng đảm bảo không vượt quá 60%
Đối với những khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng, cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định trong bảng dưới đây

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

TT	Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Hệ số sử dụng đất tối đa theo diện tích lô đất
TT	Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
1	≤ 16	4,0	3,5	3,4	3,25
2	19	4,8	3,9	3,78	3,6
3	22	5,6	4,34	4,2	3,99
4	25	6,4	4,64	4,48	4,24
5	28	7,2	4,95	4,77	4,5
6	31	8,0	5,3	5,1	4,8
7	34	8,8	5,61	5,39	5,06
8	37	9,6	5,88	5,64	5,28
9	40	10,4	6,24	5,98	5,59
10	42	11,2	6,58	6,3	5,88
11	46	12,0	6,9	6,6	6,15
12	> 46	12,8	7,2	6,88	6,4

Chú thích 1: Những lô đất có diện tích và chiều cao không nằm trong bảng này thì được phép ước tính giữa 2 giá trị gần nhất.

Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa như thế nào?

Hệ số sử dụng đất có những ý nghĩa vô cùng quan trọng mà bạn cần phải nắm rõ, cụ thể như sau:

Hệ số sử dụng đất sinh ra nhằm kiểm soát việc xây dựng quá nhiều tầng, đảm bảo mật độ xây dựng phù hợp với quy định đưa ra
Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật dân cư tại đây, nếu hệ số cao thì mật độ dân cư cũng sẽ cao và ngược lại
Hệ số sử dụng đất thấp tạo điều kiện thuận lợi cho việc các chủ đầu tư tái đầu tư dự án. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả kinh tế, dự án mới thường yêu cầu hệ số này cao gấp 3 lần của dự án cũ

Với các căn hộ có diện tích hạn chế, bạn cần có thiết kế nội thất phù hợp nhằm tạo hiệu ứng thị giác về một không gian sống rộng rãi, thoải mái. Dưới đây là 4 bí quyết giúp bạn đạt được hiệu quả đó mà không tốn quá nhiều ngân sách.

Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam hiện tại là bao nhiêu?

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam hiện tại không có một con số cố định. Tùy thuộc vào công trình, địa điểm mà các hệ số sẽ có sự thay đổi nhất định. Ví dụ các công trình nhà ở riêng lẻ sẽ có hệ số sử dụng đất khác với các tòa nhà cao tầng.

Những vấn đề liên quan đến hệ số sử dụng đất

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về hệ số sử dụng đất, dưới đây là những vấn đề liên quan đến hệ số này mà bạn cần phải chú ý.

Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Hệ số sử dụng đất đã được Living Connection giới thiệu ở trên đó là tỷ lệ tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình trên tổng diện tích của lô đất. Còn đối với mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất.

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất / Tổng diện tích lô đất) x 100%

Ví dụ: Bạn đang có một mảnh đất rộng 100m² và muốn xây một ngôi nhà có tổng diện tích sàn là 80m². Vậy mật độ xây dựng sẽ là:

Mật độ xây dựng = (80 / 100) x 100% = 80%

Hệ số sử dụng đất chung cư là gì?

Hệ số sử dụng đất chung cư là tỷ lệ của tổng diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình chung cư trên tổng diện tích lô đất. Diện tích lô đất bao gồm: các khu vực cây xanh, đường xá,…

Vấn đề liên quan đến hệ số sử dụng đất nông nghiệp?

Nước ta đang có hệ số sử dụng đất nông nghiệp nằm trung bình khoảng từ 1,47 – 1,60. Tuy nhiên, hiệu quả sử dụng đất vẫn còn hạn chế, đặc biệt tại các vùng cao và một số địa phương khác vẫn sản xuất nông nghiệp theo hướng truyền thống, lạc hậu. Việc thiếu trang bị máy móc hiện đại và ứng dụng các kỹ thuật tiên tiến đã làm giảm năng suất và chất lượng sản phẩm nông nghiệp.

Thế nên, các địa phương luôn khuyến khích người dân thay đổi canh tác truyền thống, chuyển sang các loại cây khác nhau và trồng nhiều vụ hơn trong năm. Nhờ đó có thể mở rộng diện tích đất và nâng cao hệ thống sử dụng đất nông nghiệp.

Hệ số sử dụng đất trong khu công nghiệp?

Hệ số sử dụng đất giúp chủ đầu tư có thể xác định và kiểm soát mật độ xây dựng của dự án. Hệ số này không ảnh hưởng gì đến các khu công nghiệp, chỉ ảnh hưởng đến các dự án về căn hộ hoặc đô thị, để xác định được tỷ lệ xây dựng diện tích sàn được cho phép.

Hệ số sử dụng đất là một chỉ số quan trọng giúp bạn đánh giá quy mô và mật độ xây dựng của một dự án bất động sản. Khi lựa chọn dự án đầu tư, bạn hãy cân nhắc kỹ lưỡng về hệ số này để đảm bảo quyền lợi của mình.

Truy cập ngay website Living Connection để đón đọc các bài viết mới nhất về bất động sản nhé.

#Tags:

Bài viết có hữu ích với bạn không?

(0)

Yêu thích

Aa Tuỳ chỉnh

Để không bỏ lỡ các nội dung đáng đọc nhất trong tuần, Living Connection có thể gửi thư cho bạn qua: