[Cập nhật 2025] Quy định mới nhất về sổ đỏ đứng tên 2 người

13/05/2025

15 phút đọc

Sổ đỏ đứng tên hai người là vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ sở hữu tài sản chung. Việc hiểu rõ các quy định và thủ tục liên quan giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp, đồng thời tránh được những tranh chấp không đáng có. Trong bài viết này, Living Connection sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy định mới nhất liên quan đến sổ đỏ đứng tên hai người cùng các thủ tục và quyền lợi đi kèm.

Quy định mới nhất về sổ đỏ đứng tên 2 người

Việc sổ đỏ đứng tên hai người ngày càng trở nên phổ biến trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, để tránh các vấn đề pháp lý và đảm bảo quyền lợi của mỗi bên, việc nắm vững các quy định về đồng sở hữu là điều cần thiết. Trước khi quyết định cùng đứng tên, các bên cần tìm hiểu kỹ về các điều kiện, thủ tục và quyền hạn liên quan đến tài sản chung.

Sổ đỏ có thể đứng tên tối đa bao nhiêu người?

Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024, pháp luật không giới hạn số lượng người được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, miễn là họ có quyền sử dụng chung đối với đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp đồng sở hữu, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có quyền sử dụng hoặc sở hữu tài sản liên quan.

Tùy theo nhu cầu của các bên, cơ quan có thẩm quyền có thể cấp một sổ đỏ chung cho tất cả đồng sở hữu hoặc cấp riêng từng giấy chứng nhận cho từng người. Trường hợp cấp sổ chung, có thể chỉ định một người đại diện đứng tên để thuận tiện trong giao dịch và quản lý.

Thủ tục làm sổ đỏ đồng sở hữu cho hai người

Khi hai người muốn đồng sở hữu tài sản và cùng đứng tên trên sổ đỏ, họ cần thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Tùy vào mối quan hệ giữa hai người (là vợ chồng hay không), thành phần hồ sơ sẽ có sự khác biệt:

Nếu là vợ chồng:

Sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký kết hôn;
Giấy tờ hợp pháp chứng minh giao dịch mua bán nhà đất của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân;
Giấy tờ thừa kế hoặc tặng cho chung (nếu có);
Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 10/ĐK của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Nếu không phải vợ chồng:

Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân của cả hai người;
Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất chung: Hợp đồng mua bán, giấy chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,…;
Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người nộp cần đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa có thẩm quyền để nộp. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn bổ sung trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc.

Bước 3: Xử lý hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lý do cấp đổi trên đơn đề nghị, đồng thời ghi nhận thông tin vào sổ tiếp nhận và cấp phiếu hẹn cho người nộp. Sau đó, đơn vị này lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để xem xét cấp giấy chứng nhận, đồng thời cập nhật và chỉnh lý thông tin vào hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận

Khi hoàn tất quá trình xử lý, cơ quan có thẩm quyền sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp. Trường hợp hồ sơ nộp tại cấp xã, kết quả sẽ được chuyển cho UBND cấp xã để tiến hành trao lại cho người nộp.

Sổ đỏ đứng tên 2 người có thể thế chấp vay không?

Căn cứ vào Luật Đất đai 2024, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản chung phải có sự tham gia đầy đủ của các bên đồng sở hữu hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp.

Điều này có nghĩa là sổ đỏ đứng tên 2 người hoàn toàn có thể được sử dụng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng theo quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là tất cả các chủ sở hữu có tên trên sổ đỏ đều phải đồng ý và cùng ký vào hợp đồng thế chấp. Nếu chỉ một trong hai người không chấp thuận, ngân hàng có quyền từ chối thực hiện giao dịch.

Mặc dù pháp luật không cấm việc thế chấp với sổ đỏ đồng sở hữu, nhưng một số ngân hàng có thể từ chối cho vay vì yêu cầu thủ tục phức tạp. Các ngân hàng thường yêu cầu tất cả các chủ sở hữu cung cấp đầy đủ giấy tờ, xác nhận và ký tên vào hợp đồng thế chấp. Đồng thời, việc thẩm định tài sản sẽ được thực hiện để xác định hạn mức vay, thường dao động từ 70% đến 80% giá trị tài sản.

Những trường hợp sổ đỏ đứng tên hai người

Sổ đỏ đứng tên hai người có thể phát sinh trong nhiều tình huống khác nhau, tùy thuộc vào mục đích sử dụng và mối quan hệ giữa các chủ sở hữu. Các trường hợp phổ biến mà sổ đỏ có thể ghi tên hai người là:

Trường hợp 1: 2 người là vợ chồng hợp pháp

Trong trường hợp vợ chồng sở hữu tài sản chung, việc cấp sổ đỏ đứng tên cả hai vợ chồng là yêu cầu bắt buộc theo quy định tại Điều 33 và 34 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Cụ thể, nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu, thì cả hai vợ chồng đều phải có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Đất đai 2024, vợ chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi sổ đỏ nếu muốn chuyển từ sổ đỏ đứng tên một người sang hai người. Vì vậy, khi vợ chồng sở hữu nhà đất chung, việc ghi tên cả hai trên sổ đỏ là hoàn toàn hợp pháp và được pháp luật công nhận.

Trường hợp 2: 2 người cùng đứng tên trên sổ đỏ không phải là vợ chồng

Trường hợp này thường gặp khi hai người không phải vợ chồng nhưng cùng sở hữu tài sản, chẳng hạn như anh em ruột, bạn bè hoặc đối tác kinh doanh chung. Theo quy định, khi nhiều người cùng có quyền sử dụng đất chung, họ có thể đăng ký quyền sử dụng đất và đứng tên trên cùng một sổ đỏ.

Có hai cách để cấp sổ đỏ cho trường hợp này:

Cấp sổ đỏ riêng: Nếu mỗi người muốn sở hữu một sổ đỏ riêng biệt, cơ quan chức năng sẽ cấp sổ đỏ cho từng người. Tuy nhiên, trên mỗi sổ đỏ sẽ ghi tên của tất cả các chủ sở hữu đất, với dòng chú thích: “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất/Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi tên các chủ sở hữu còn lại)”.
Cấp sổ đỏ chung: Nếu các bên muốn có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung, một sổ đỏ duy nhất sẽ được cấp và giao cho một người đại diện đứng tên. Trên giấy chứng nhận này, sẽ ghi rõ thông tin của người đại diện, kèm theo dòng chữ: “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm: … (ghi lần lượt tên của các chủ sở hữu tài sản còn lại)”.

Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp không phải vợ chồng, các bên cần cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như hợp đồng mua bán, giấy tặng cho hay giấy thừa kế tài sản.

Người đứng tên trên sổ đỏ có những quyền lợi nào?

Khi đứng tên trên sổ đỏ, người sở hữu quyền sử dụng đất sẽ được hưởng những quyền lợi hợp pháp theo quy định của pháp luật. Các quyền lợi này bao gồm:

Người đứng tên sổ đỏ sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của mình.
Chủ sở hữu đất có quyền hưởng lợi từ thành quả lao động và kết quả đầu tư trên mảnh đất đó, bao gồm cả các công trình xây dựng hoặc phát triển được thực hiện trên đất.
Khi đất nông nghiệp được Nhà nước bảo vệ và cải tạo, người đứng tên sổ đỏ sẽ được hưởng lợi từ các công trình của Nhà nước nhằm cải thiện đất nông nghiệp.
Người sở hữu quyền sử dụng đất sẽ được hỗ trợ về mặt kỹ thuật và chính sách khi cần cải tạo, bồi bổ đất đai từ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nếu quyền lợi hợp pháp về đất đai của người đứng tên bị xâm phạm, Nhà nước sẽ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ, bao gồm cả việc xử lý các hành vi vi phạm.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người đứng tên sẽ được bồi thường đầy đủ theo quy định của pháp luật về đất đai.
Người sở hữu quyền sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đồng thời yêu cầu xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Một số câu hỏi liên quan

Các vấn đề xoay quanh sổ đỏ và quyền sử dụng đất thường gây ra nhiều thắc mắc, đặc biệt là liên quan đến quyền lợi của người đứng tên và các bên liên quan. Trong phần này, Living Connection sẽ giải đáp một số câu hỏi phổ biến để giúp bạn hiểu rõ hơn về những quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến tài sản đất đai.

Sổ đỏ đứng tên một người có được coi là tài sản chung vợ chồng không?

Sổ đỏ đứng tên một người có thể coi là tài sản chung vợ chồng nếu quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Theo quy định tại Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản được tạo lập trong suốt thời kỳ hôn nhân sẽ được coi là tài sản chung, bất kể ai đứng tên trên giấy tờ sở hữu.

Tuy nhiên, nếu tài sản được hình thành trước khi kết hôn hoặc có thỏa thuận rõ ràng về tài sản riêng, thì tài sản đó vẫn sẽ thuộc quyền sở hữu riêng của một bên. Trong trường hợp có tranh chấp khi ly hôn, Tòa án sẽ căn cứ vào các yếu tố này để xác định và phân chia tài sản nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên.

Vợ đứng tên sổ đỏ, chồng có quyền gì không?

Quyền của người chồng đối với mảnh đất có sổ đỏ đứng tên vợ sẽ phụ thuộc vào việc tài sản đó là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng. Cụ thể:

TH 1: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ

Nếu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu riêng của vợ, người chồng sẽ không có quyền gì đối với tài sản này. Trong trường hợp này, vợ có quyền quyết định tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản mà không cần sự đồng ý của chồng, bao gồm việc cho, bán hoặc cầm cố tài sản.

TH 2: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, dù sổ đỏ chỉ ghi tên vợ, người chồng vẫn có quyền tham gia vào các quyết định liên quan đến tài sản này. Cả hai vợ chồng đều phải đồng thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng tài sản.

Do đó, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu một bên tự ý thực hiện giao dịch mà không có sự đồng ý của bên kia, giao dịch đó có thể bị tuyên bố vô hiệu bởi Tòa án.

Quy định về độ tuổi được đứng tên sổ đỏ

Pháp luật đất đai Việt Nam không quy định độ tuổi cụ thể khi đứng tên trên sổ đỏ. Chỉ cần người đó có quyền sử dụng đất hợp pháp, họ có thể đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này áp dụng cho cả cá nhân dưới độ tuổi trưởng thành, miễn là có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất đai.

Sổ đỏ đứng tên hai người là một trong những vấn đề pháp lý quan trọng cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi xác lập quyền sở hữu chung. Việc nắm rõ quy định hiện hành không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn góp phần hạn chế rủi ro pháp lý về sau. Nếu bạn đang quan tâm đến các vấn đề pháp lý nhà đất hoặc muốn cập nhật những xu hướng đầu tư bất động sản mới nhất, Living Connection sẽ là kênh thông tin hữu ích giúp bạn đưa ra quyết định chính xác.

#Tags:

Bài viết có hữu ích với bạn không?