Sổ hồng chung cư vĩnh viễn: Quy định và những điều cần biết
HP
10/05/2025
12 phút đọc
Giữa những biến động không ngừng của thị trường bất động sản, việc sở hữu một căn hộ chung cư vẫn là lựa chọn phổ biến của người dân đô thị. Đặc biệt, thời hạn sở hữu và bản chất pháp lý ghi trên sổ hồng luôn là những mối quan tâm hàng đầu của mọi người trước khi ra quyết định xuống tiền. Liệu có loại sổ hồng chung cư vĩnh viễn hay không? Các quy định pháp luật hiện hành nói gì về vấn đề này? Bài viết dưới đây sẽ đưa ra những thông tin chi tiết nhằm giải đáp các câu hỏi thắc mắc trên.
Sổ hồng chung cư vĩnh viễn là gì?
“Sổ hồng” là cách gọi được sử dụng phổ biến để chỉ Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cùng tài sản liên quan gắn với đất. Đối với chung cư, sổ hồng ghi nhận cả quyền sử dụng đất (phần đất chung của tòa nhà) và quyền sở hữu căn hộ.
Tuy nhiên, cần hiểu rõ rằng không có “sổ hồng chung cư vĩnh viễn” theo đúng nghĩa đen. Pháp luật Việt Nam không quy định quyền sở hữu nhà ở là vĩnh viễn vì bản thân công trình xây dựng đều có niên hạn sử dụng nhất định. Khái niệm người dân thường gọi là “vĩnh viễn” thực chất đề cập đến hình thức sử dụng đất ở ổn định lâu dài.
Theo Luật nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025): Tại điều 58, luật không quy định “thời hạn sở hữu” nhà chung cư mà quy định về “thời hạn sử dụng” (tuổi thọ) của công trình. Thời hạn này được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền, chứ không phải là vô thời hạn. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc xuống cấp nghiêm trọng, cơ quan chức năng sẽ kiểm định và đưa ra quyết định cải tạo, xây dựng lại hoặc phá dỡ.
Theo Luật đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025): Tại khoản 1, điều 171, vẫn giữ quy định về đất ở (bao gồm đất xây dựng chung cư) được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. Như vậy, “lâu dài” ở đây là nói về quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất đó. Khi hết niên hạn sử dụng tòa nhà, chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền lợi đối với phần đất chung và thường được đền bù hoặc bố trí tái định cư theo quy định.
Điều kiện để chung cư được cấp sổ hồng vĩnh viễn
Không phải mọi căn hộ chung cư đều được cấp sổ hồng với thời hạn sử dụng đất lâu dài. Để được cấp loại sổ này, dự án và chủ căn hộ cần thỏa mãn các điều kiện cơ bản sau:
- Loại đất xây dựng dự án: Dự án phải được xây dựng trên quỹ đất đã được Nhà nước quy hoạch là đất ở và được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đây là yếu tố then chốt quyết định thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ hồng.
- Pháp lý dự án và căn hộ: Dự án cần có đầy đủ hồ sơ pháp lý như: Quyết định giao đất hoặc văn bản công nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, văn bản nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy và nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Căn hộ phải được xây dựng đúng theo hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt và đủ điều kiện bàn giao.
- Không nằm trong diện quy hoạch thu hồi: Dự án không thuộc phạm vi đất bị thu hồi theo quy hoạch được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc khu vực bị giới hạn thời gian sử dụng đất.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước liên quan đến quyền sử dụng đất. Người mua căn hộ cũng đã thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng, thuế trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định pháp luật.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận: Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư là bên chịu trách nhiệm lập và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, khi người mua đã thanh toán đầy đủ. Người mua cần cung cấp các giấy tờ cá nhân (CCCD/CMND…), hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán và ký đơn đề nghị. Chủ đầu tư sẽ bổ sung hồ sơ pháp lý dự án để hoàn thiện và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, người mua hoàn toàn có quyền tự thực hiện các thủ tục này nếu muốn, với sự hỗ trợ cung cấp đầy đủ hồ sơ từ phía chủ đầu tư.
Phân biệt sổ hồng chung cư lâu dài và sổ hồng chung cư có thời hạn
Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa sổ hồng chung cư lâu dài và sổ hồng chung cư có thời hạn là rất quan trọng trước khi ra quyết định an cư hoặc đầu tư sinh lời. Dưới đây là bảng so sánh chi tiết:
Tiêu chí
Cơ sở pháp lý
Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng nhà
Quyền lợi khi hết hạn
Giá trị & thanh khoản
Đối tượng phù hợp
Những yếu tố quan trọng cần xem xét khi mua chung cư
Để lựa chọn được căn hộ chung cư ưng ý và tránh được những rủi ro không đáng có, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa nhiều yếu tố sao cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Một số điểm cần lưu ý:
- Xác định rõ nhu cầu và mục tiêu cá nhân: Để đưa ra quyết định mua căn hộ phù hợp, người mua cần xác định rõ mục đích và nhu cầu cá nhân. Nếu ưu tiên sự ổn định lâu dài cho gia đình, loại hình chung cư vĩnh viễn là lựa chọn an tâm hơn về pháp lý dù chi phí cao hơn. Ngược lại, với nhà đầu tư, người trẻ hoặc người có nhu cầu ở ngắn hạn có thể cân nhắc loại hình chung cư có thời hạn sử dụng đất với chi phí thấp hơn và tiềm năng cho thuê tốt. Cần hiểu rằng tuổi thọ thực tế của nhiều công trình chung cư cũng chỉ dao động trong khoảng 50 năm hoặc hơn một chút, dù đất là lâu dài hay có thời hạn.
- Kiểm tra pháp lý dự án và đất đai: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (xác định rõ là đất ở ổn định lâu dài hay đất thuê có thời hạn), giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Ngoài ra, cần tìm hiểu thông tin quy hoạch của khu vực để tránh rủi ro trong tương lai.
- Xác định thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình: Theo Điều 58, Luật nhà ở 2023, thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế (phải ghi rõ trong văn bản thẩm định) và kết quả kiểm định thực tế. Do đó, bạn cần kiểm tra niên hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế của dự án để lên kế hoạch cho việc sử dụng căn hộ một cách hiệu quả.
- Đánh giá uy tín chủ đầu tư: Tìm hiểu kỹ về năng lực, kinh nghiệm, lịch sử các dự án đã triển khai và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo chất lượng, tiến độ và thủ tục pháp lý.
- Nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán: Đọc cẩn thận từng điều khoản, nhất là các mục liên quan đến quyền và nghĩa vụ, diện tích căn hộ, trang thiết bị bàn giao, thời hạn bàn giao nhà, thời hạn cấp sổ hồng, chi phí quản lý, quỹ bảo trì,…
- Xem xét chất lượng xây dựng và tiện ích: Đánh giá chất lượng vật liệu, quy trình thi công (nếu có thể), hệ thống PCCC, các tiện ích nội khu (hồ bơi, công viên, phòng gym…) và sự thuận tiện của các tiện ích ngoại khu (trường học, bệnh viện, chợ,…).
- So sánh giá cả và chi phí liên quan: Đối chiếu giá bán căn hộ với các dự án tương đương trong khu vực. Cần lưu ý, căn hộ có thời hạn (ví dụ 50 năm) thường có giá bán ban đầu thấp hơn đáng kể (có thể 10-30%) so với căn hộ ở lâu dài. Bên cạnh đó, có thể cân nhắc phương thức thanh toán và các chi phí sẽ phát sinh khi nhận nhà và trong quá trình sử dụng (phí quản lý, gửi xe, bảo trì,…).
Như vậy, không có khái niệm “sổ hồng chung cư vĩnh viễn” theo nghĩa tuyệt đối. Thay vào đó, người mua cần quan tâm đến việc căn hộ có được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài hay không và thời hạn sử dụng (tuổi thọ) của công trình là bao lâu. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý, phân biệt rõ các loại hình và kiểm tra kỹ lưỡng thông tin dự án sẽ giúp bạn đưa ra lựa chọn an toàn, phù hợp với nhu cầu và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình. Mong rằng những chia sẻ trong bài viết trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu bạn có hứng thú với các chủ đề có liên quan, hãy theo dõi chuyên mục Thị trường Bất động sản của Living Connection để không bỏ lỡ những tin tức mới nhất.
(0)Các bài viết liên quan
