Thị trường chung cư mini tại miền Bắc đang diễn ra như thế nào?

06/03/2024

10 phút đọc

Thị trường bất động sản hiện nay đang dần chuyển dịch ấm lên sau khi Luật đất đai được sửa đổi. Tuy nhiên, tình hình giá cả căn hộ chung cư vẫn đang ở mức cao so với thu nhập bình quân của người Việt. Chính vì thế, xu hướng mua chung cư mini Hà Nội và các thành phố lớn khác ngày càng trở nên phổ biến. Đây là loại hình phù hợp với nhu cầu cơ bản và túi tiền của đa số người dân.

Chung cư mini thu hút nhiều người mua tiềm năng

Theo một báo cáo khảo sát thị trường, nhà ở chung cư mini được nhiều người tìm kiếm. Lượng người tìm kiếm hình thức cho thuê chung cư mini và mua bán loại hình này trong tháng 12 năm 2023 đã tăng khoảng 40% so với tháng 10 cùng năm.

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở dưới 2 tỷ vô cùng khan hiếm. Cùng với đó, các căn chung cư giá rẻ, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thì thường xa trung tâm, khó khăn trong việc đi lại. Chính vì thế, nhiều hộ gia đình trẻ, có ngân sách thấp thường lựa chọn mua chung cư mini.

Không chỉ đáp ứng về mặt nhà ở, chung cư mini còn được đánh giá là kênh cho thuê thu bộn tiền trong thị trường bất động sản hiện nay. Theo khảo sát, tại quận Cầu Giấy (Hà Nội), những căn chung cư mini có diện tích từ 25 – 30m2 có giá cho thuê hàng tháng từ 4 – 6 triệu đồng/tháng tuỳ vào nội thất trong căn hộ. Các căn có diện tích lớn hơn từ 50 – 60m2 có giá thuê 7 – 8 triệu đồng/tháng.

Các căn hộ chung cư mini Hà Đông, Đống Đa, Hai Bà Trưng… có diện tích từ 25 – 30m2 chỉ có giá thuê từ 3,5 – 4 triệu đồng/tháng, các căn 50 – 60m2 có giá từ 6 – 7 triệu đồng/tháng. Đây cũng chính là lý do khiến loại hình này được đánh giá là hạng mục đầu tư tiềm năng.

Phân khúc mini được ưa chuộng do giá cả bình dân

Thị trường nhà đất ngày càng thiếu nguồn cung cho các sản phẩm phân khúc thấp phù hợp với đa số người dân. Các dự án hình thành trong tương lai thì lại gặp nhiều sai phạm nhưng mức giá lại khá cao. Chính vì thế, với mong muốn có được chỗ ở ổn định, nhiều cá nhân và hộ gia đình có thu nhập tương đối đã và đang lựa chọn căn hộ chung cư mini để đảm bảo phù hợp với nguồn tài chính của mình.

Căn hộ chung cư mini là giải pháp thoả mãn vị trí trung tâm – ổn định – giá rẻ, do đó được nhiều người ưa chuộng. Những đối tượng tìm đến chung cư mini thường là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm chưa có điều kiện kinh tế hoặc các bạn sinh viên được bố mẹ mua cho để phục vụ việc học tập đại học. Trên thực tế, các đối tượng này đều không phải lao động chân tay mà chủ yếu đều là lao động trí óc. Tuy nhiên, bản thân họ cũng chưa nắm rõ được thị trường nhà đất.

Xu hướng mua chung cư mini tăng cao thay vì đi thuê

Báo cáo phân tích thị trường bất động sản quý I năm 2023 của Bộ xây dựng cho thấy giá bán của căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục gia tăng, với mức tăng trung bình dao động từ 3,5 – 6,1%.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 2 năm 2023, đà tăng giá tiếp tục được duy trì khi căn hộ Hà Nội tăng khoảng 1 – 3% so với quý trước tại một số dự án. Theo báo cáo thị trường bất động sản đầu năm 2023, giá bán căn hộ trung cấp và bình dân cũng lần lượt tăng 4% và 3% so với quý trước (Batdongsan.com.vn).

Việc tăng giá liên tục đã khiến thị trường bất động sản tại các thành phố lớn trở nên khan hiếm căn hộ bình dân có phân khúc giá dưới 25 triệu đồng/m2. Theo Batdongsan.com.vn, mức giá trung bình của căn hộ bình dân tại thị trường Hà Nội trong năm 2022 tăng 12% so với năm 2021, lên tới 29 triệu đồng/m2.

Để sở hữu một căn hộ bình dân với diện tích 50m2, người dân phải bỏ ra khoảng từ 1,5 tỷ đồng trở lên. Tuy nhiên, là dù mặt bằng căn hộ bình dân tăng cao nhưng nguồn cung gần như không có. Các dự án căn hộ bình dân đều ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng giao thông và xã hội chưa đồng bộ khiến nhiều người dân còn băn khoăn trong việc lựa chọn căn hộ ở đây.

Thay vào đó, những căn hộ chung cư mini được ưa chuộng nhiều hơn. Diện tích của một căn chung cư mini giá rẻ Hà Nội dao động từ 30 – 50m2. tổng giá thành một căn hộ như vậy chỉ dao động từ 700 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/căn. Không chỉ vậy, chung cư mini còn được phân bổ, đặt vị trí tại các quận trung tâm Hà Nội, thuận lợi cho việc di chuyển và tiếp cận các tiện ích xã hội sẵn có tại trung tâm thành phố. Đây cũng là lý nhiều người dân lựa chọn việc mua một căn chung cư mini thay vì mua nhà hay thuê căn hộ hàng tháng.

Rủi ro trên thị trường chung cư mini tại khu vực miền Bắc

Với lợi thế giá rẻ, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cơ bản, chung cư mini vì thế mà trở thành “vị cứu tinh” cho những hộ gia đình trẻ muốn có một nơi an cư tại thành phố thủ đô. Tuy nhiên, loại hình chung cư này vẫn còn tồn tại vô số các rủi ro tiềm ẩn.

Vẫn tồn tại hình thức mua bán sang tay

Theo Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra các loại nhà ở được pháp luật công nhận hiện nay là: nhà ở, nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà chung cư, nhưng không có quy định nào định nghĩa “chung cư mini”. Do đó, tính pháp lý cho loại hình căn hộ này vẫn còn nhiều bất cập, việc mua bán chung cư mini Hà Nội theo hình thức sang tay cũng vì thế mà diễn ra thường xuyên.

Để sở hữu một căn hộ chung cư mini, người mua phải bỏ ra từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng nhưng lại không có sổ đỏ, không có hợp đồng mua bán công chứng và không thể thế chấp ngân hàng.

Thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Việc giao dịch mua bán các hộ được giao dịch dưới hình thức “hợp đồng mua bán viết tay” hoặc “văn bản thỏa thuận tài sản chung”, trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên. Một cách khác là mua bán bằng vi bằng, tức là việc thỏa thuận, giao nhận tiền của hai bên sẽ làm trước sự chứng kiến của thừa phát lại.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng mua bán chung cư mini rất có thể sẽ bị Toà án tuyên bố vô hiệu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà. Khi đó, tranh chấp sẽ được giải quyết bằng việc khôi phục trạng thái ban đầu. Chủ đầu tư hoàn trả lại tiền mua nhà cho người mua, người mua hoàn trả lại nhà cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, để giải quyết theo hướng này thường mất rất nhiều thời gian và mệt mỏi cho các bên.

Khó tiếp cận nhà thương mại

Hiện nay, hầu hết các chung cư mini được xây dựng từ những năm 2013 – 2014 đều đã được người dân mua bán chuyển nhượng. Đa số các chung mini đều có sai sót trong quá trình xây dựng. Mặc dù từ những năm 2010 đã có các văn bản quy định về chung cư mini nhưng chưa rõ ràng, chính vì thế chưa thể cấp sổ hồng riêng cho từng căn hộ.

Trên thực tế, nhà ở xã hội hà Nội cũng có giá khoảng 1,4 tỷ đồng một căn, nhưng không phải ai cũng đủ ngân sách để mua. Nhà ở thương mại tại các quận trung tâm như Thanh Xuân giá không dưới 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chỉ cần vài trăm đến hơn một tỷ là đã có thể sở hữu các chung cư mini quận Đống Đa, chung cư mini Hà Đông. Chính vì thế, bất chấp những hạn chế, nhiều hộ gia đình vẫn lựa chọn mua chung cư mini Hà Nội.

Vấn đề an toàn vẫn chưa được chú trọng

Thực tế, các căn chung cư mini thường được xây dựng xen lẫn trong những khu dân cư có diện tích cửa ngõ nhỏ hẹp. Chính vì thế, các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy gặp nhiều mặt hạn chế và tiềm ẩn rủi ro. Cùng với đó các chung cư mini giá rẻ Hà Nội vẫn tiềm ẩn hạn chế về các yếu tố sau:

An toàn phòng cháy chữa cháy: Vụ cháy lớn tại chung cư Khương Đình vào năm 2023 như một hồi chuông cảnh tỉnh, bắt buộc các nhà đầu tư chung cư mini siết chặt các công tác phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên với đặc điểm nằm xen lẫn trong những khu dân cư đông đúc, diện tích nhỏ hẹp, hệ thống phòng cháy chữa cháy vẫn chưa đảm bảo an toàn.
Trật tự dân cư: Chung cư mini có cả các căn hộ cho thuê nên cư dân khá đa dạng. Vấn đề trật tự, an toàn dân cư có thể gặp nhiều thách thức đòi hỏi ban quản lý toà nhà phải siết chặt các quy định để đảm bảo an ninh.

Kết luận

Mua chung cư mini Hà Nội hay các thành phố lớn trở thành xu hướng khi thị trường bất động sản vẫn trong đà tăng giá. Chính vì thế, đây là một loại hình kinh doanh bất động sản được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, nếu bạn có ý định mua chung cư mini để ở hay kinh doanh thì cần tìm hiểu kỹ các thông tin về pháp lý, vấn đề an toàn trước khi “xuống tiền” để tránh các rủi ro có thể phát sinh sau này.

#Tags:

Đường Đời 6 chung cư miền bắc chung cư mini Hoàn thiện không gian mua nhà (+2)

Bài viết có hữu ích với bạn không?

(0)

Yêu thích

Aa Tuỳ chỉnh

Để không bỏ lỡ các nội dung đáng đọc nhất trong tuần, Living Connection có thể gửi thư cho bạn qua: